不動産のサブリースとは？仕組みやよくあるトラブルなど

サブリース契約は、賃貸収入や管理負担などの側面でメリットがある一方、消費者庁も注意喚起を行うなど、トラブルが発生しています。

想定外のトラブルを防ぐためには、サブリースの仕組みを正確に理解し、トラブルを未然に防ぐための回避策を知ることが重要です。

今回は、不動産のサブリースとは何かお伝えしたうえで、仕組みやよくあるトラブルを解説します。

不動産のサブリースとは

サブリースとは、サブリース業者（不動産会社）がオーナー（不動産所有者）から物件を借り上げ、入居希望者を探して転貸する契約形態です。

サブリース契約をすることで、オーナーは入居者が入っていなくても一定収入を得られたり、管理の手間を省けたりするなどメリットがあります。

サブリースの仕組み

サブリースでは、不動産所有者とサブリース業者がマスターリース契約を締結し、サブリース業者が入居者と転貸借契約を締結する仕組みになっています。

これにより、入居者はサブリース業者に賃料を支払い、サブリース業者はマスターリース契約を締結したオーナーにリース料金を支払うことになります。

サブリースでよくあるトラブル

多くのメリットがあるサブリースですが、近年ではいくつかのトラブルが増えています。

ここでは、消費者庁が注意喚起しているトラブルを3つ紹介します。

契約期間中や更新時に賃料を減額される

「◯年間の保証」「一定の家賃収入が見込める」など断定的な説明を受けていても、周辺相場の下落や空室状況などを理由に賃料減額を求められるケースがあります。

借地借家法32条では、経済状況や周辺相場と比べて賃料が不相当になった場合、契約内容を問わず賃料減額を請求できると定められているため、契約前に減額の可能性を確認しておくことが重要です。

契約期間中に解約される

契約書にて、サブリース業者から解約を申し出ることができる特約が定められている場合、長期契約を締結していても契約期間中に解約される可能性があります。

サブリース契約で一定の収入を得られる前提でローンを組んでいると、解約後に返済負担が重くのしかかるおそれがあるので注意が必要です。

修繕費など諸費用が発生する

サブリース業者は、オーナーの代わりに入居希望者の募集やクレーム対応などを代行しますが、原状回復費用や大規模修繕費用を負担するのは原則オーナー側です。

諸費用の出費に関する認識の違いを防ぐためにも、賃貸住宅の維持保全の費用分担は、契約時に確認しておきましょう。

まとめ

今回は、不動産のサブリースとは何かお伝えしたうえで、仕組みやよくあるトラブルを解説しました。

サブリース契約は、オーナーと入居者の間にサブリース業者が介入する契約形態です。

空室があっても賃料収入が得られるなどのメリットがある一方で、借地借家法の規定により賃料減額が認められる場合があり、また契約内容によっては解約に至るケースもあるため、契約書の内容を正しく理解することが大切です。

そもそもサブリース契約をするべきか、契約内容を正しく理解できているかなどに不安がある場合は、早い段階で弁護士に相談することをご検討ください。