家賃滞納者を強制退去させたい｜条件や流れについて詳しく解説

建物を賃貸する方にとって、家賃滞納者は、収益の妨げとなる存在ですので、すぐにでも退去させたいとお悩みの方も多いと思われます。

しかし、適切な法的手続きを経ずに実力行使をした場合、その行為自体が違法と評価されてしまう可能性もあります。

では、家賃滞納者を強制的に退去させる場合、どのような手続きを踏むことが必要なのでしょうか。以下、詳しく解説していきます。

建物退去を請求する法的根拠

建物明渡し請求は、法的には「所有権にもとづく返還請求」あるいは「賃貸借契約終了にもとづく目的物返還請求」にあたります。

いずれであっても、賃貸借契約が存続している場合、賃借人にとっては、建物に居住し続ける正当な理由が存在することになりますので、賃貸人としては、まず、賃貸借契約を終了させることが必須です。

賃貸借契約を終了させるためには

民法上、契約終了の意思表示を行うことを「契約の解除」といいます。

したがって、家賃滞納者を退去させたい賃貸人としては、まず、賃貸借契約の解除をする必要があります。

もっとも、ここで注意が必要なのは、家賃滞納期間が１ヶ月や２ヶ月に過ぎない場合など、滞納期間が短すぎる場合には、契約解除の意思表示をしたとしても、契約の終了が認められない可能性があることです。

判例の立場に従った場合、賃貸借契約は、賃借人と賃貸人の信頼関係を基礎とし、賃借人が生活の基盤とする物件を提供する性質の契約であるため、信頼関係が破壊されていると認められない限りは、契約の解除は認められません。

したがって、賃借人としては、少なくとも３ヶ月間は、賃料の催促をするにとどめ、一定の期間が経過したのちに、解除の意思表示をすることが適切であるということができます。

なお、上記催促の際には、「○月○日までに賃料の支払いがなされない場合、契約を解除する」といった予告文言を付け加えることが一般的です。

建物明渡し請求訴訟の提起

上述した解除の意思表示により賃貸借契約が終了した場合であっても、直ちに建物の明渡しが認められるわけではなく、賃借人が正当な理由なく物件に居住し続けていることを裁判所に認めてもらう必要があります。

したがって、強制退去に先立って、建物明渡し請求訴訟を提起しなければなりません。

もっとも、裁判手続きでは、被告（賃借人）が欠席し、特段の反論もしない場合、原告（賃貸人）の主張が全面的に認められることになります（擬制自白といいます）。

実際には、家賃滞納中の賃借人が、裁判に出席し、積極的に自己の主張を展開することは稀ですので、裁判の手続き自体は短期間で終了するケースが大多数です。

強制執行

上記手続きを経て初めて強制執行が可能となります。

強制執行の際には、執行官立会いのもと、賃借人の荷物等をすべて運びだし、賃借人が物件に居住する以前の状態に戻すことになります。

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弁護士 倉田 勲（千葉第一法律事務所）は、建物明渡し請求に関する問題も数多く扱っており、事案に応じた適切なアドバイスを行っておりますので、お悩みの方は、ぜひ一度ご相談いただければと存じます。